[ Intro ]
23.06.10 신세계 아카데미 강남점에서 진행한 백승님의 일본부동산 투자 강의를 다녀왔다. 역시 많은 사람들이 투자, 재테크에 관심을 가지고 있었고, 나 역시 처음에는 수강인원이 Full이었는지 대기 상태로 있다가 신청할 수 있었다. 요즘 일본 엔화가 저렴해서 그런지 사람들이 특히 일본에 투자하는 방법을 찾고 있는 듯 하다. 아직 부동산 한채도 없는 초보 투자자인 나에게는 머나먼 일 인 것 같지만 (한국 부동산 부터....) 언젠가는 나도 해외 부동산에 투자할 일이 생길 것이라 믿고 강의를 듣고 왔다. 어릴 때 빨리 재테크의 중요성을 꺠닫고 빠르게 투자를 실천하는게 역시 최고인 것 같다. 선구자가 되면 시행착오를 통해 고생도 하겠지만 결국 투자는 우상향하면서 수익을 얻게 되고, 이런 노하우를 강의 등을 통해 추가 수익 파이프라인을 만들 수 있으니 말이다. 강의 내용도 알차고 새로웠지만, 투자에 관심있는 사람들에게는 Q&A시간이 값진 시간이었을 것이다. 그래서 그런지 Q&A시간도 20분을 가졌고, 사람들의 질문도 많아서 시간이 오버되기까지 했다. 온라인 강의나 책 등에서 공식적으로 말할 수 없는 대면으로만 물어볼 수 있는 개인적인 경험과 노하우를 공유할 수 있어서 오프라인 강의를 많이들 찾는 것 같다. 사람들의 많은 Q&A도 친절하게 하나하나 답변해주시는 강사님의 건승을 기원합니다.
서울을 팔고 도쿄를 샀습니다
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[ 강의요약 ]
1. 해외부동산 투자의 장점
ㅇ 장점 : 레버리지 효과 극대화 + 부동산투자로 수익률&시세차익 + 기축통화 투자효과
ㅇ 레버리지 효과 : 대출을 잘 화용하면 한국에서 받을 수 없는 대출을 더 크게 해외에서 받을 수 있다.
- 강사님은 4년전, 한국은 생활안정자금대출 + 신용대출 + 전세대출로 DSR에 영향 / 일본에서 건물담보대출(70%)과 대출금리(1.5% / 최근 3%초반)로 한국 DSR과 무관하게 추가대출을 받을 수 있었다고 한다.
ㅇ 기축통화 투자효과 : 일본은 전세가 없고 월세만 있고, 부동산 월세 수익을 매월 적립하고 있으며 현재는 엔화가 저렴해서 손해이지만 향후 환차익도 기대할 수 있다.
ㅇ 주택수 배제
- 개인 투자자 : 해외부동산은 한국에서의 주택수에 합산되지 않기에 양도소득세(세액공제)/종합부동산세/취득세에 영향 없으나 임대소득은 종합소득세에 포함
- 법인 투자자 : 완전 자유로움
2. 왜 일본 부동산에 투자하였는가?
ㅇ 임장 등을 고려 할 때 거리의 가까움
ㅇ 수익률 + 관리회사가 있음(미국에는 없고, 도쿄는 부동산 관리회사가 오래됨) + 환차익 기대 + 도쿄도 상승장이 와서 시세차익 기대
- 강사님은 도쿄 신주쿠주 일동맨션(상가주택)을 구입했고, 일본은 상가임대차보호법이 없기 때문에 월세를 올리면서 수익을 실현했다.
- 건물주가 처리해줘야 할 머리아픈 일들을 도쿄는 관리회사가 세입자 입주/퇴거/재계약/민원처리를 비롯해서 건물관리/컨설팅 등의 역할을 수행한다.
- 엔화 10년 평균 환율은 1,055원이라고 하니 언젠가 환차익을 통한 수익도 기대된다.
3. 서울 vs 도쿄 부동산 비교
ㅇ 서울 : 강남 3구(강남/서초/송파), 2호선 내선순환 주변 부동산은 불패, 아파트
ㅇ 도쿄 : 도쿄 5구(시부야구/미나토구/추오구/치요다구/신주쿠주), 야마노테선 부동산은 불패, 타워맨션(고급아파트)
ㅇ 비싸다는 것은 수익률이 떨어진다는 것을 의미하지만, 안정적이고 잃지 않는 투자이며 장기투자에 옳다.
4. 일본 부동산 투자 핵심
ㅇ 넘치는 매물속 한정된 정보로 해외투자자는 현지 정보가 약하고, 사기꾼은 늘 조심해야 한다.
ㅇ 나만의 투자 매물 기준을 정하고, 기준에 맞지 않으면 미련없이 보내자.
- 수익률, 안정성(일본은 공시지가가 떨어진다), 원금손실, 장기/단기(5년), 수익형/차익형, 개인적 지표(준공날짜(1987년 준공), 도보역, 위치, 내진설계기준충족여부, 목조건물X)
* 일본은 신내진설계관련 법이 1981년에 생겼기에 건물 준공날짜는 그 뒤의 날짜를 고려한다.
ㅇ 한국은 차익이 높아서 부동산에 투자하지만, 일본은 월세를 통한 수익형 투자이다. 원금회수를 끝내고 스케일 투자(5년 원금회수) 한다고 생각하며, 차익을 기대하지 않았지만 최근에는 차익도 발생하고 있다.
ㅇ 사기꾼 조심 : 서류, 도장은 직접 챙기고 찍는다.
- 일본은 모두 서면으로 오가기 때문에 돈을 먼저 요구하거나 구두/이메일/메시지 등은 효력이 없다. 도장찍인 서류만 믿고 스스로 읽고 판단하자. 금액이 들어간 문서는 인지세가 붙으므로 인지세 우표를 확인하고 공식 효력은 사인은 없으므로 도장을 찍는다.
5. 일본 부동산 투자 리스크
ㅇ 환리스크 : 예측 불가한 환율이므로 엔저일 경우 엔화로 그대로 둔다.
ㅇ 자연재해(지진, 침수) : 신내진설계기준을 만족하는 부동산에 투자하고, 침수위험이 적은 물건, 보험가입은 필수이며 대수선/신축옵션은 늘 마음속에 두고 투자한다.(공적지원제도, 명도 등도 고려)
- hazard map 사이트(disaportal.gsi.go.jp)에서 침수시 어느 지역까지 리스크인지 확인 가능
6. 투자 수익금 환수하기
ㅇ 법인투자 : 급여, 배당으로 이전(일본은 임원급여 지금시 원천세를 20% 납부하므로 한국 종합소득세 세율과 비교해서 수익을 환수한다(이중과세 되지는 않음) / 개인투자 : 임대소득
ㅇ 현지에서 사용하기
- 법인투자 : 출장, 업무용 실비처리, 현지비용으로 사용 / 한국은 법인카드를 통해 실비처리를 한다면 일본은 대표자가 개인카드로 처리한 비용도 실비처리 가능하며 일본은 세금계산서가 없으므로 입출금내역으로 증빙한다)
ㅇ 재투자
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